Is wonen onbetaalbaar geworden in België?

Jongeren, huishoudens met een laag inkomen en singles klagen het al langer aan, en een deel van de cijfers geeft hen volledig gelijk: het wordt moeilijk en moeilijker om vastgoed aan te schaffen. Maar is het echt zo dat vastgoed onbetaalbaar is in België? We bundelden een aantal relevante gegevens over vastgoedprijzen en hun evolutie, alsook de mening van erkende experts.

Stijgende vastgoedprijzen sinds 1996

Deze evolutie blijkt zeer duidelijk uit de gegevens van het Steunpunt Wonen. Ze concluderen dat de gemiddelde kost van het levensonderhoud, oftewel de consumptieprijs, tussen 1996 en 2015 niet met meer dan de helft is gestegen. Dit terwijl in dezelfde periode van negentien jaar de woningprijzen meer dan verdrievoudigd zijn.

Het aandeel van het besteedbaar budget wat naar de financiering van een woning gaat is ook ruim gestegen: in 2018 bleek dat meer dan een kwart van alle Vlaamse woningeigenaars meer dan 30% van hun maandelijks inkomen aan hun hypotheek besteedden, in 2005 wat dit kwart nog maar 17%. Bij singles, jongeren en mensen met een laag inkomen lag dit zelfs tussen de 40 en 50 procent. Zij kunnen dus best stellen dat voor hen wonen onbetaalbaar geworden is in België.

Oorzaken van stijgende woningprijzen

Frank Vastmans, vastgoedeconoom aan de KU Leuven, legt uit waarom vastgoed kopen zo moeilijk kan zijn voor bepaalde groepen. Deze prijzen en standaarden worden gezet door huishoudens met twee inkomens. Een hypotheek aangaan is anders dan vroeger, toen lagen de lonen lager én de interestvoeten hoger. Dit is nu geëvolueerd tot hogere lonen en lagere rentes, maar gezinnen met een laag of één inkomen verliezen al snel de strijd tegen financieel sterkere huishoudens.

Bovenop de daling van rente, die momenteel onder de één procent zit voor een lening van tien jaar en in 2009 nog boven de vijf procent zat, komt ook de relatief hoge inflatie in België. Als een koper dus een lening afsluit voor een vast bedrag is dit een geschikte manier om deze inflatie te bestrijden. De vraag en het aanbod ligt dus nog relatief in balans, maar de stijgende woningprijzen zijn een feit.

Kapitaal bij het aankopen van vastgoed

Door een strengere wetgevingen wat het verlenen van hypotheken betreft, moeten personen die een hypotheek afsluiten meer kapitaal op tafel leggen dan vroeger. De Nationale Bank houdt hier rekening bij door uitzonderingen te maken voor bepaalde jonge starters, waar één derde van de leningen mag gaan om 90% van het totale bedrag.

Voor diegenen die niet over veel startkapitaal beschikken lijkt vastgoed onbetaalbaar. Daarom doen steeds meer jonge kopers beroep op een financiële steun van ouders of grootouders. Ter illustratie vergelijken we de periode 1996 tot 2000 met 2015 tot 2018. Bij deze eerste kregen 17% van de kopers financiële hulp van familie, goed voor gemiddeld één procent van de totale aankoopprijs, vergeleken met maar liefst 34,5% voor gemiddeld zeven procent voor de tweede periode.

Wordt vastgoed kopen in het centrum van steden onmogelijk en onbetaalbaar?

De vastgoedprijzen stijgen het snelst voor woningen in het centrum van steden als Antwerpen, Gent en Leuven. Aangezien het plaatsen zijn met een concentratie van hogere inkomstengroepen én omdat het aanbod in het centrum simpelweg beperkt is. Voor onder andere jonge starters wordt hier wonen onbetaalbaar op deze manier.

 

Is wonen écht onbetaalbaar?

Het is ook niet volledig negatief, zo stellen Sven Damen (vastgoedeconoom aan de universiteit van Antwerpen) en Frank Vastmans. Deze eerste verklaart dat de hogere vastgoedprijzen niet het volledig plaatje duidelijk maken, aangezien de kosten van financiering aanzienlijk gedaald zijn in de voorbije jaren. Kopers kunnen door een daling in hypotheek van één procent zo’n tien procent meer ontlenen voor hun woning. Vastmans benadrukt het feit dat voor starters hoge woningprijzen interessanter zijn dan hoge interestvoeten, omdat dit gezien wordt als een vorm van vermogensopbouw.

Kort gesteld, is er zeker een enorme evolutie geweest in vastgoedprijzen en hypotheken, wat problematisch kan zijn aangezien het wonen onbetaalbaar maakt voor sommigen. Maar het is van belang om het volledig plaatje te zien en de verschillende oorzaken te herkennen en benoemen, om zo ook de mogelijkheden te ontdekken.